Was Wohnungseigentümergemeinschaften jetzt beachten müssen

Mit der WEG-Reform 2020 erhielt jede Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) deutlich mehr Gestaltungsspielraum bei der Kostenverteilung. Seitdem können Eigentümer den Kostenverteilungsschlüssel für bestimmte Kosten – insbesondere bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen – durch Mehrheitsbeschluss ändern.

Ein aktuelles BGH-Urteil setzt dieser Freiheit nun erstmals klare Grenzen. Der Bundesgerichtshof stellt klar: Eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels ist nur zulässig, wenn sie den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht und keine Eigentümer unbillig benachteiligt.

Der Fall: Gleiche Kosten für unterschiedlich große Wohnungen?

Im entschiedenen Fall wollte eine Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten für ihre Heizungsanlage künftig nicht mehr nach den Miteigentumsanteilen, sondern nach dem sogenannten Objektprinzip verteilen. Das hätte bedeutet, dass jede Wohnung denselben Kostenanteil trägt – unabhängig von ihrer Größe.

Die Folge wäre gewesen, dass eine 40 m² große Wohnung denselben Betrag zahlen müsste wie eine 240 m² große Wohnung.

Der Bundesgerichtshof hielt diese Kostenverteilung für unzulässig.

Das sagt der Bundesgerichtshof

Nach Auffassung des BGH darf eine Wohnungseigentümergemeinschaft zwar grundsätzlich den Kostenverteilungsschlüssel ändern. Diese Entscheidung unterliegt jedoch Grenzen.

Ein Beschluss verstößt gegen die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn einzelne Eigentümer durch den neuen Verteilungsschlüssel ohne sachlichen Grund erheblich benachteiligt werden.

In solchen Fällen kann der Beschluss erfolgreich angefochten und für ungültig erklärt werden.

Bedeutung für Wohnungseigentümer und Verwalter

Das Urteil schafft mehr Rechtssicherheit für Eigentümergemeinschaften und Verwalter.

Vor einer Änderung des Kostenverteilungsschlüssels sollten künftig insbesondere folgende Fragen geprüft werden:

• Ist die neue Kostenverteilung sachlich nachvollziehbar?
• Werden einzelne Eigentümer unverhältnismäßig belastet?
• Entspricht der Beschluss den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung?
• Ist die gewählte Verteilung langfristig rechtssicher?

Eine sorgfältige Vorbereitung der Beschlussfassung kann spätere Anfechtungsklagen vermeiden.

Warum das Urteil so wichtig ist

Bisher hatte der Bundesgerichtshof den Wohnungseigentümergemeinschaften bei der Kostenverteilung in der WEG einen großen Entscheidungsspielraum eingeräumt. Die gerichtliche Kontrolle beschränkte sich weitgehend auf Fälle offensichtlicher Willkür.

Mit der aktuellen Entscheidung verschärft der BGH diese Anforderungen erheblich. Künftig genügt es nicht mehr, dass ein Beschluss formal zulässig ist – die Kostenverteilung muss auch angemessen, nachvollziehbar und fair sein.

Für Verwalter bedeutet dies, Beschlussvorlagen künftig noch sorgfältiger zu begründen und die wirtschaftlichen Auswirkungen auf alle Eigentümer zu berücksichtigen.

Fazit

Das neue BGH-Urteil zum Kostenverteilungsschlüssel markiert einen wichtigen Wendepunkt im Wohnungseigentumsrecht. Zwar bleibt die Möglichkeit bestehen, den Kostenverteilungsschlüssel in einer WEG anzupassen. Gleichzeitig macht der Bundesgerichtshof deutlich, dass die Interessen aller Eigentümer angemessen berücksichtigt werden müssen.

Wer Beschlüsse zur Kostenverteilung vorbereitet oder darüber abstimmt, sollte die neue Rechtsprechung berücksichtigen, um unnötige Rechtsstreitigkeiten und kostspielige Anfechtungsverfahren zu vermeiden.

Die Sommer werden immer heißer – entsprechend wächst der Wunsch nach einer Klimaanlage in der eigenen Wohnung. Mit seinem Urteil vom 17. Juli 2026 (Az. V ZR 162/25) hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass Wohnungseigentümer grundsätzlich verlangen können, eine Split-Klimaanlage mit Außengerät zu installieren. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) darf einen entsprechenden Antrag künftig nicht mehr pauschal ablehnen.

Worum ging es?

Im entschiedenen Fall wollte eine Familie das Außengerät einer Split-Klimaanlage an der Außenwand ihres Balkons befestigen. Dafür waren Bohrungen in der Fassade erforderlich. Die Eigentümergemeinschaft verweigerte die Zustimmung und verwies unter anderem auf mögliche Geräusche, Kondenswasser, Wärmeabgabe sowie Eingriffe in die Fassade.

Der BGH stellte jedoch klar: Für die Entscheidung über die Zustimmung sind zunächst die unmittelbaren baulichen Auswirkungen der Maßnahme maßgeblich. Mögliche Beeinträchtigungen durch den späteren Betrieb, wie Geräusche oder Wärmeentwicklung, reichen allein nicht aus, um die Zustimmung zu verweigern.

Zustimmung mit Auflagen möglich

Das Urteil bedeutet jedoch keinen Freifahrtschein. Die Eigentümergemeinschaft kann ihre Zustimmung an angemessene technische und gestalterische Vorgaben knüpfen, beispielsweise hinsichtlich:

• der fachgerechten Befestigung,
• des Schallschutzes,
• der Kondenswasserableitung,
• der optischen Gestaltung sowie
• der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorgaben, etwa des Denkmalschutzes.

Was bedeutet das für Immobilieneigentümer?

Für Wohnungseigentümer bringt das Urteil mehr Planungssicherheit. Wer eine Split-Klimaanlage installieren möchte, kann sich künftig auf einen grundsätzlichen Anspruch auf Zustimmung berufen. Die Eigentümergemeinschaft muss jeden Antrag individuell prüfen und darf ihn nicht ohne sachlichen Grund ablehnen.

Dennoch empfiehlt es sich, den Antrag sorgfältig vorzubereiten und bereits technische Unterlagen, Angaben zur Befestigung sowie Informationen zum Schallschutz und zur Kondenswasserableitung vorzulegen. So lassen sich mögliche Rückfragen oder Konflikte innerhalb der Eigentümergemeinschaft häufig vermeiden.

Fazit

Mit seinem Urteil stärkt der Bundesgerichtshof die Rechte von Wohnungseigentümern und trägt den steigenden Anforderungen an modernes Wohnen Rechnung. Gleichzeitig bleibt die Möglichkeit bestehen, den Einbau durch sinnvolle technische und gestalterische Vorgaben zu begleiten. Künftig kommt es nicht mehr auf pauschale Bedenken, sondern auf die Prüfung des konkreten Einzelfalls an.

Quelle: Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.07.2026 – Az. V ZR 162/25.

Ab dem 15. April 2026 startet ein neues Förderprogramm der Bundesregierung, das den Ausbau von Ladeinfrastruktur in Mehrparteienhäusern deutlich erleichtern soll. Ziel ist es, insbesondere Wohnungseigentümergemeinschaften und Vermietern den Einstieg in die Elektromobilität zu vereinfachen.

Attraktive Zuschüsse pro Stellplatz

Gefördert werden sowohl einzelne Ladepunkte als auch die grundlegende Infrastruktur. Je nach Ausbaustufe sind Zuschüsse von bis zu 2.000 Euro pro Stellplatz möglich. Dabei werden nicht nur Wallboxen berücksichtigt, sondern auch die oft kostenintensive Vorbereitung wie Verkabelung, Netzanschluss und bauliche Maßnahmen.

Fokus auf ganzheitliche Lösungen

Ein wesentlicher Unterschied zu früheren Programmen ist der ganzheitliche Ansatz: Im Mittelpunkt steht die vollständige Vorbereitung von Gebäuden für zukünftige Ladebedarfe. So sollen auch größere Wohnanlagen effizient und nachhaltig ausgestattet werden können.

Wer kann profitieren?

Antragsberechtigt sind Wohnungseigentümergemeinschaften, private Vermieter sowie Unternehmen mit Wohnungsbestand. Mieter selbst können keine Förderung beantragen, profitieren jedoch indirekt durch den Ausbau der Infrastruktur.

Wichtige Rahmenbedingungen

Für eine Förderung müssen unter anderem mindestens 20 % der Stellplätze eines Objekts vorbereitet werden. Zudem ist eine Mindestanzahl von sechs Stellplätzen pro Projekt erforderlich. Die maximale Ladeleistung pro Ladepunkt liegt bei 22 kW.

Antragstellung im Windhundprinzip

Die Antragstellung ist vom 15. April bis zum 10. November 2026 möglich. Da die Fördermittel nach dem Windhundprinzip vergeben werden, empfiehlt sich eine frühzeitige Vorbereitung und Einreichung der Anträge.

Fazit

Das neue Förderprogramm setzt starke Anreize für den Ausbau der Ladeinfrastruktur in Mehrparteienhäusern. Durch die Kombination aus hohen Zuschüssen und der Förderung der gesamten Gebäudeinfrastruktur wird Elektromobilität im Wohnbereich deutlich attraktiver und zukunftssicher gestaltet.

Wir starten mit einigen Neuerungen in das Jahr 2025. Wir haben bereits im vergangenen Jahr einen Großteil unserer Eigentümerversammlungen hybrid durchgeführt. Bisher hat uns der richtige Partner für den reibungslosen Ablauf der hybriden und künftig auch rein digitaler Versammlungen gefehlt. Ab diesem Jahr arbeiten wir für unsere Eigentümerversammlungen mit der Firma Vulcavo zusammen, die eine Plattform mit integrierter Videokonferenz speziell für Eigentümerversammlungen entwickelt haben. Vulcavo bietet die Möglichkeit, dass sich Eigentümer über einen QR-Code, der mit der Ladung zur ETV verschickt wird, einloggen können, sie können dem Verlauf der Versammlung folgen, alle Unterlagen, wie bspw. Angebote runterladen und dann auch digital abstimmen. So können die Eigentümer direkt sehen, wie die Abstimmung verlaufen ist und der Versammlungsablauf wird reibungsloser und übersichtlicher als in der Vergangenheit sein. Ein weiterer wichtiger und entscheidender Punkt ist, dass die Versammlungen über Vulcavo DSGVO-konform sind und alle Datenschutzvorgaben eingehalten werden.

Weiterhin bieten wir all unseren Eigentümern ab diesem Jahr die Möglichkeit, ein digitales Dokumentenportal zu nutzen. Karthago Vision ist mit unserer Verwaltersoftware verknüpft. Hierüber können alle Eigentümer allgemeine Objektunterlagen, wie bspw. Teilungserklärung und Versicherungspolicen einsehen und herunterladen. Jegliche Kommunikation läuft über das Dokumentenportal. Eigentümer erhalten ihre Ladungen zur ETV, Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne künftig digital über dieses Portal. Über vorformulierte Formulare können Schadensmeldungen, Adressänderungen oder Ähnliches hinterlegt werden. Dokumente können immer wieder aufgerufen und heruntergeladen werden. Wir sind uns sicher damit einen zeitgemäßen, sinnvollen Schritt in die digitale Zukunft zu machen und unseren Eigentümern damit einen noch besseren Service bieten zu können.